Η αγωγή απόδοσης μισθίου είναι ένα από τα πιο συνηθισμένα ένδικα μέσα στις σχέσεις εκμισθωτή–μισθωτή, αλλά και ένα από τα πιο παρεξηγημένα.
Πρόκειται για τη διαδικασία μέσω της οποίας ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου ζητά από τον ενοικιαστή να παραδώσει το ακίνητο, είτε γιατί έληξε η μίσθωση, είτε γιατί δεν καταβάλλονται τα μισθώματα, είτε γιατί υπάρχει παραβίαση όρου της σύμβασης.
Ωστόσο, η νομοθεσία αναγνωρίζει ότι υπάρχουν περιπτώσεις όπου ο ενοικιαστής μπορεί να ζητήσει αναβολή της συζήτησης της υπόθεσης ή προθεσμία για αποχώρηση. Αυτές οι περιπτώσεις είναι εξαιρετικές και απαιτούν συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Η αγωγή απόδοσης μισθίου προβλέπεται στα άρθρα 599 επ. του Αστικού Κώδικα και μπορεί να ασκηθεί:
όταν έχει λήξει ο χρόνος της μίσθωσης,
όταν υπάρχει καθυστέρηση στην καταβολή των μισθωμάτων (συνήθως για δύο συνεχόμενους μήνες ή περισσότερο),
ή όταν ο μισθωτής παραβιάζει όρους της μισθωτικής σύμβασης (π.χ. υπεκμίσθωση χωρίς άδεια, κακή χρήση του ακινήτου).
Αν ο εκμισθωτής δικαιωθεί, ο ενοικιαστής υποχρεούται να παραδώσει το μίσθιο εντός σύντομης προθεσμίας, διαφορετικά μπορεί να ακολουθήσει διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης (έξωση).
Δείτε εδώ πως πρέπει να κινηθεί ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου όταν ο ενοικιαστής δεν φεύγει
Πότε μπορεί να ζητηθεί «αναβολή» ή «προθεσμία»
Ο ενοικιαστής δεν έχει απόλυτο δικαίωμα να παρατείνει τη μίσθωση ή να καθυστερήσει την απόδοση. Υπάρχουν όμως περιπτώσεις στις οποίες το δικαστήριο μπορεί να του δώσει αναβολή ή προθεσμία, είτε για λόγους ουσίας είτε για λόγους ανθρωπιστικούς.
1. Αναβολή εκδίκασης της υπόθεσης
Ο ενοικιαστής μπορεί να ζητήσει αναβολή της συζήτησης της αγωγής όταν:
υπάρχει σοβαρός λόγος που τον εμποδίζει να παραστεί (π.χ. ασθένεια, απουσία δικηγόρου για αντικειμενικούς λόγους),
χρειάζεται πρόσθετο χρόνο για να συγκεντρώσει αποδεικτικά στοιχεία (π.χ. αποδείξεις πληρωμών),
ή όταν υπάρχει εκκρεμής αίτηση διακανονισμού ή εξόφλησης οφειλών.
Η απόφαση για την αναβολή ανήκει στη διακριτική ευχέρεια του δικαστηρίου και δεν είναι αυτόματη.
2. Προθεσμία για αποχώρηση από το ακίνητο
Ακόμη κι αν ο εκμισθωτής κερδίσει την αγωγή, ο ενοικιαστής μπορεί να ζητήσει εύλογη προθεσμία για να αποδώσει το μίσθιο, σε περιπτώσεις όπως:
Σοβαρά κοινωνικά ή ανθρωπιστικά ζητήματα, π.χ. ασθένεια, οικογένεια με ανήλικα παιδιά, έλλειψη εναλλακτικής κατοικίας.
Μακροχρόνια μίσθωση με απότομη λήξη – το δικαστήριο μπορεί να δώσει προθεσμία 3 έως 6 μηνών για ομαλή μετακόμιση.
Διαμεσολάβηση σε εξέλιξη μεταξύ των μερών για συμβιβαστική λύση.
Η προθεσμία αυτή δεν αναιρεί την απόφαση, αλλά μεταθέτει την εκτέλεσή της (δηλαδή την πραγματική έξωση).
Ειδική περίπτωση: Καθυστέρηση ενοικίων και εξόφληση πριν τη δίκη
Αν η αγωγή απόδοσης μισθίου έχει ασκηθεί λόγω καθυστέρησης ενοικίων, αλλά ο ενοικιαστής εξοφλήσει πλήρως τα οφειλόμενα πριν τη συζήτηση, τότε:
το δικαστήριο μπορεί να θεωρήσει ότι έπαψε να υπάρχει λόγος λύσης της μίσθωσης,
και ο ενοικιαστής διατηρεί τη μίσθωση, εφόσον δεν υπάρχει υποτροπή.
Αυτό προβλέπεται στο άρθρο 66 §4 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, που δίνει τη δυνατότητα στον μισθωτή να «διορθώσει» τη συμπεριφορά του εφόσον ενεργήσει έγκαιρα.
Παράδειγμα – Υποθετικό σενάριο
Ο Νίκος, ενοικιαστής σε διαμέρισμα στην Αθήνα, καθυστερεί δύο μήνες ενοίκια λόγω προσωρινής ανεργίας. Ο ιδιοκτήτης καταθέτει αγωγή απόδοσης μισθίου.
Μία εβδομάδα πριν από τη δίκη, ο Νίκος εξοφλεί τα οφειλόμενα και προσκομίζει αποδείξεις πληρωμής. Το δικαστήριο δέχεται ότι η καθυστέρηση δεν υφίσταται πλέον, και απορρίπτει την αγωγή, δίνοντας παράλληλα προειδοποίηση ότι επαναλαμβανόμενη καθυστέρηση μπορεί να οδηγήσει σε αποβολή.
Αν, αντίθετα, δεν είχε εξοφλήσει, θα μπορούσε να ζητήσει σύντομη προθεσμία 1–2 μηνών για αποχώρηση, επικαλούμενος λόγους οικογενειακής ανάγκης.
Τι μπορεί να κάνει πρακτικά ο ενοικιαστής
Αν έχεις λάβει αγωγή απόδοσης μισθίου:
Μίλησε με δικηγόρο άμεσα — οι προθεσμίες είναι σύντομες (συνήθως 30 ημέρες).
Αν υπάρχει οφειλή, εξόφλησε το ποσό και κράτα αποδείξεις.
Ζήτησε αναβολή εφόσον υπάρχει αντικειμενικός λόγος ή εκκρεμεί συμβιβασμός.
Αν προβλέπεται έξωση, υπέβαλε αίτημα προθεσμίας για αποχώρηση λόγω κοινωνικών λόγων.
Δείτε εδώ πώς θα κάνετε πιο αποδοτική μια αγγελία πώλησης ή ενοικίασης ακινήτου
Προσοχή στις λανθασμένες προσδοκίες
Η «αναβολή» δεν είναι τρόπος να καθυστερήσεις επ’ αόριστον την αποβολή. Αν η αγωγή είναι νόμιμη και τελεσίδικη, η απόφαση εκτελείται. Η προθεσμία ή αναβολή δίνεται μόνο μία φορά και με συγκεκριμένη αιτιολόγηση.
Η αγωγή απόδοσης μισθίου δεν είναι αυτομάτως «έξωση χωρίς έλεος». Το δικαστήριο μπορεί να δείξει επιείκεια — αν ο ενοικιαστής ενεργήσει καλή τη πίστει, προσπαθήσει να εξοφλήσει, ή αντιμετωπίζει πραγματικά προβλήματα επιβίωσης.
Όμως, η έγκαιρη επικοινωνία, η διαφάνεια και η σωστή νομική καθοδήγηση είναι το κλειδί για να αποφευχθεί η έξωση και να βρεθεί ισορροπημένη λύση.
Δείτε εδώ πώς μπορείτε να λάβετε δωρεάν νομική βοήθεια
