Τα τελευταία χρόνια τα ενοίκια σε πολλές περιοχές της χώρας έχουν πάρει την ανηφόρα, ειδικά στα μεγάλα αστικά κέντρα. Φοιτητές, νέες οικογένειες και εργαζόμενοι δυσκολεύονται να βρουν σπίτι σε λογικές τιμές, ενώ την ίδια στιγμή χιλιάδες ακίνητα παραμένουν κλειστά ή αξιοποιούνται με άλλους τρόπους, όπως οι βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Μπροστά σε αυτή την πραγματικότητα, η Πολιτεία αναζητά νέα κίνητρα ώστε:
- να πέσουν τα ενοίκια,
- να βγουν ξανά σπίτια στην κλασική αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης,
- και να γίνει πιο προσιτή η κατοικία για όσους τη χρειάζονται.
Σε αυτό το άρθρο βλέπουμε τι είδους μέτρα συζητούνται, ποιοι μπορούν να ωφεληθούν και τι μπορεί να σημαίνει αυτό στην πράξη για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές.
Γιατί έχει «στεγνώσει» η αγορά ενοικίων;
Η κρίση στα ενοίκια δεν έχει μία μόνο αιτία. Συνδέεται με τη συνολική εικόνα της αγοράς κατοικίας:
- Περιορισμένη προσφορά:
Πολλά ακίνητα είναι παλιά, κλειστά, μπλεγμένα σε κληρονομικά ή νομικά θέματα και δεν βγαίνουν στην αγορά. - Βραχυχρόνια μίσθωση:
Σε τουριστικές και κεντρικές περιοχές, πολλοί ιδιοκτήτες προτίμησαν την βραχυχρόνια μίσθωση (τύπου Airbnb), μειώνοντας τα διαθέσιμα σπίτια για μόνιμη κατοικία. - Αυξημένο κόστος ανακαίνισης και συντήρησης:
Η ανακαίνιση και η ενεργειακή αναβάθμιση ενός σπιτιού κοστίζουν ακριβά, οπότε αρκετοί ιδιοκτήτες ζητούν υψηλότερο ενοίκιο για να «βγουν» οικονομικά. - Μεγάλη ζήτηση σε συγκεκριμένες περιοχές:
Πανεπιστήμια, μεγάλοι εργοδότες και τουρισμός συγκεντρώνουν τη ζήτηση σε ορισμένες γειτονιές, πιέζοντας προς τα πάνω τις τιμές.
Μέσα σε αυτό το πλαίσιο, τα νέα κίνητρα στοχεύουν στο να γίνει ξανά ελκυστική η μακροχρόνια μίσθωση και να αυξηθεί η προσφορά κατοικίας.
Τι είδους κίνητρα μπορεί να δοθούν στους ιδιοκτήτες;
Η βασική ιδέα πίσω από τα μέτρα είναι απλή:
«Δώσε κίνητρο στον ιδιοκτήτη να ανοίξει το σπίτι του και να ρίξει το ενοίκιο».
1. Φορολογικά κίνητρα για πιο χαμηλό ενοίκιο
Ένα από τα βασικά εργαλεία είναι η φορολογία εισοδήματος από ενοίκια.
Πιθανές παρεμβάσεις περιλαμβάνουν:
- Μειωμένο φορολογικό συντελεστή, όταν ο ιδιοκτήτης:
- δηλώνει μισθωτήριο με ενοίκιο κάτω από ένα συγκεκριμένο «ταβάνι» αγοράς, ή
- νοικιάζει το ακίνητο σε συγκεκριμένες κατηγορίες (φοιτητές, νέες οικογένειες, χαμηλόμισθους).
- Κίνητρα για σταθερά, πολυετή συμβόλαια με «λογικό» ενοίκιο, ώστε να υπάρχει προβλεψιμότητα και για τις δύο πλευρές.
2. Ενίσχυση και επιδότηση ανακαίνισης
Πολλά διαμερίσματα μένουν κλειστά επειδή είναι παλιά ή χρειάζονται εκτεταμένες εργασίες.
Προγράμματα τύπου «Εξοικονομώ – Ανακαινίζω» δείχνουν τη λογική:
- Επιδότηση για ανακαίνιση ή ενεργειακή αναβάθμιση κλειστών/παλιών κατοικιών.
- Δέσμευση ότι μετά την ανακαίνιση το ακίνητο θα βγει στην αγορά προς ενοικίαση.
- Πιθανή προτεραιότητα σε νέους ή ζευγάρια που αναζητούν πρώτη κατοικία.
Όσο περισσότερα «παροπλισμένα» σπίτια ανακαινίζονται, τόσο αυξάνεται η προσφορά αξιοπρεπούς κατοικίας και εξισορροπούνται οι τιμές.
3. Συμβάσεις με το κράτος ή τους δήμους
Ένα άλλο μοντέλο είναι ο ιδιοκτήτης να μισθώνει το ακίνητο σε δημόσιο φορέα (π.χ. δήμο), ο οποίος:
- παρέχει εγγυημένο ενοίκιο για συγκεκριμένη περίοδο,
- καλύπτει πιθανές ζημιές ή ανεξόφλητα ενοίκια,
- διαθέτει το σπίτι σε ευάλωτες ομάδες, με κοινωνικά κριτήρια.
Έτσι ο ιδιοκτήτης έχει ασφάλεια πληρωμής και τον λιγότερο δυνατό «πονοκέφαλο» στη διαχείριση, ενώ το ακίνητο δεν μένει κλειστό.
Τι κερδίζουν οι ιδιοκτήτες από αυτά τα κίνητρα;
Παρά την εντύπωση ότι τα μέτρα απευθύνονται μόνο στους ενοικιαστές, στην πραγματικότητα στοχεύουν και στη διευκόλυνση των ιδιοκτητών.
- Λιγότερο φόρο για τα εισοδήματα από ενοίκια, υπό προϋποθέσεις.
- Μειωμένο ρίσκο μέσω εγγυημένων πληρωμών ή κρατικής/δημοτικής μεσολάβησης.
- Αξιοποίηση κλειστών ή παλιών ακινήτων που σήμερα δεν αποφέρουν τίποτα.
- Άνοδο της αξίας του ακινήτου μετά από ανακαίνιση ή ενεργειακή αναβάθμιση.
Για έναν ιδιοκτήτη που σήμερα έχει ένα κλειστό διαμέρισμα ή ένα σπίτι σε κακή κατάσταση, τέτοια κίνητρα μπορεί να κάνουν τη διαφορά ανάμεσα στο «το αφήνω όπως είναι» και στο «το φτιάχνω και το βγάζω ξανά στην αγορά».
Τι σημαίνουν τα νέα κίνητρα για τους ενοικιαστές;
Από την πλευρά όσων ψάχνουν σπίτι, τα κίνητρα έχουν δύο βασικούς στόχους:
1. Να μεγαλώσει η «πίτα» της προσφοράς
Όσο περισσότερα σπίτια:
- γυρίζουν από τη βραχυχρόνια στην μακροχρόνια μίσθωση,
- ανακαινίζονται και βγαίνουν στην αγορά,
τόσο αυξάνεται η διαθεσιμότητα κατοικιών και μειώνεται η πίεση στις τιμές ενοικίασης.
2. Πιο «λογικές» τιμές για συγκεκριμένες ομάδες
Μέσα από ειδικά στεγαστικά προγράμματα, μπορεί να υπάρξουν:
- Επιδότηση ενοικίου για νέους, φοιτητές ή χαμηλόμισθους.
- Συμβόλαια με περιορισμό των αυξήσεων (π.χ. συνδεδεμένων με τον πληθωρισμό).
- Ειδικά «κοινωνικά» διαμερίσματα με ελεγχόμενο ενοίκιο.
Δεν πρόκειται για «μαγικό κουμπί» που θα επαναφέρει τις τιμές δέκα χρόνια πίσω, αλλά για εργαλεία που μπορούν να βάλουν φρένο στην εκτίναξη των ενοικίων.
Θα πέσουν πραγματικά τα ενοίκια;
Το πόσο θα πέσουν τα ενοίκια εξαρτάται από πολλούς παράγοντες:
- Πόσο γενναία και σαφή θα είναι τα κίνητρα.
- Αν θα υπάρξει σταθερότητα στην εφαρμογή τους και όχι λύσεις «μιας χρήσης».
- Αν θα συνοδευτούν και από ελεγκτικούς μηχανισμούς για ακραίες περιπτώσεις αισχροκέρδειας.
Σε άλλες ευρωπαϊκές πόλεις, όπου εφαρμόστηκαν:
- φορολογικά κίνητρα για ιδιοκτήτες,
- κανόνες στις βραχυχρόνιες μισθώσεις,
- και προγράμματα κοινωνικής κατοικίας,
παρατηρήθηκε τουλάχιστον μια ανακούφιση στην αγορά ενοικίων, ιδιαίτερα για τα πιο ευάλωτα νοικοκυριά.
Τι μπορείς να κάνεις εσύ σήμερα
Αν είσαι ιδιοκτήτης
- Παρακολούθησε τα νέα στεγαστικά και φορολογικά προγράμματα που σε αφορούν.
- Ζύγισε αν σε συμφέρει ένα πιο «γήινο» ενοίκιο με φορολογικό κίνητρο ή εγγυημένη πληρωμή, αντί για ένα πολύ υψηλό ενοίκιο με μεγαλύτερο ρίσκο.
- Σκέψου την προοπτική ανακαίνισης ενός κλειστού ακινήτου, αν υπάρχει επιδότηση ή στήριξη.
Αν είσαι ενοικιαστής
- Έχε τον νου σου σε νέα στεγαστικά/επιδοματικά προγράμματα για νέους, φοιτητές ή οικογένειες.
- Μην διστάζεις να προτείνεις στον ιδιοκτήτη μακροχρόνιο συμβόλαιο με πιο λογικό ενοίκιο, ειδικά αν έρχονται μέτρα που τον ευνοούν φορολογικά.
- Κατέγραψε τα έξοδά σου (ενοίκιο, λογαριασμοί, μετακινήσεις) ώστε να ξέρεις ποιο εύρος ενοικίου είναι πραγματικά βιώσιμο για σένα.
Τα νέα κίνητρα για την αγορά ενοικίων δεν θα λύσουν από μόνα τους το στεγαστικό πρόβλημα, μπορούν όμως να αποτελέσουν ένα πρώτο βήμα για πιο δίκαιες τιμές και περισσότερες επιλογές. Όσο περισσότερο ενημερωμένοι είναι ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, τόσο πιο εύκολο είναι να αξιοποιήσουν ευκαιρίες και προγράμματα προς όφελός τους.
