Η αγορά ακινήτων μπορεί να καταγράφει σημάδια επιβράδυνσης όσον αφορά τις αγοραπωλησίες, όμως η πραγματικότητα στους δρόμους της πόλης είναι εντελώς διαφορετική. Η συνεχής και ασταμάτητη άνοδος των ενοικίων εξακολουθεί να αποτελεί το μεγαλύτερο «αγκάθι» για χιλιάδες νοικοκυριά, φέρνοντας καθημερινά στο προσκήνιο ένα από τα πιο κρίσιμα και συχνά ερωτήματα της κτηματαγοράς.
Πότε μπορεί ο ιδιοκτήτης να ζητήσει παραπάνω χρήματα; Έχει ο ενοικιαστής το νόμιμο δικαίωμα να αρνηθεί μια ξαφνική αναπροσαρμογή; Η απάντηση δεν είναι απλή, ούτε οριζόντια. Βασίζεται αποκλειστικά στους όρους του μισθωτηρίου συμβολαίου που έχουν υπογράψει τα δύο μέρη, αλλά και στις αυστηρές δικλείδες ασφαλείας που θέτει η ελληνική νομοθεσία, διαχωρίζοντας τις μισθώσεις σε εκείνες που βρίσκονται εντός της προστατευόμενης τριετίας και σε εκείνες που έχουν λήξει.
Δείτε ακόμα: Πότε ο ενοικιαστής δεν είναι υποχρεωμένος να πληρώσει το ενοίκιο
Η «ασπίδα» της υποχρεωτικής τριετίας: Πότε απαγορεύεται η αύξηση
Ο ελληνικός νόμος είναι κατηγορηματικός και προστατεύει την κύρια κατοικία με έναν πολύ συγκεκριμένο κανόνα: η ελάχιστη διάρκεια μιας μίσθωσης κατοικίας είναι αυστηρά τα 3 χρόνια. Το στοιχείο αυτό είναι εξαιρετικά σημαντικό, καθώς ισχύει ακόμα και στην περίπτωση που το γραπτό συμβόλαιο αναφέρει μικρότερο χρονικό διάστημα (π.χ. αν έχετε υπογράψει για έναν ή δύο χρόνους, ο νόμος αυτόματα επεκτείνει τη διάρκεια στην τριετία).
Κατά τη διάρκεια αυτής της υποχρεωτικής τριετίας, ο ιδιοκτήτης απαγορεύεται να επιβάλει μονομερώς οποιαδήποτε αύξηση στο ενοίκιο. Οποιαδήποτε τέτοια απαίτηση εκτός προγράμματος θεωρείται παράνομη και ο ενοικιαστής έχει κάθε δικαίωμα να την αρνηθεί, συνεχίζοντας να καταβάλλει το αρχικά συμφωνημένο ποσό.
Η μόνη περίπτωση να αλλάξει η τιμή μέσα στην πρώτη τριετία είναι να έχει προβλεφθεί εξ αρχής μια ειδική ρήτρα αναπροσαρμογής μέσα στο υπογεγραμμένο συμβόλαιο ή να προκύψει μια νέα, κοινή και ομόφωνη γραπτή συμφωνία ανάμεσα στον ιδιοκτήτη και τον ενοικιαστή κατά τη διάρκεια της μίσθωσης.
Δείτε ακόμα: Πότε ΔΕΝ επιστρέφεται η εγγύηση ενοικίου
Οι 3 νόμιμοι τρόποι για να αλλάξει η τιμή στο μίσθωμα
Η αναπροσαρμογή του ενοικίου μπορεί να γίνει με απόλυτα νόμιμο τρόπο μόνο μέσα από τρία συγκεκριμένα μονοπάτια, τα οποία οφείλουν να γνωρίζουν και οι δύο πλευρές για να αποφύγουν τις δικαστικές περιπέτειες:
-
Μέσω της ρήτρας αναπροσαρμογής: Πρόκειται για τον όρο στο συμβόλαιο που ορίζει εκ των προτέρων πώς θα αυξάνεται το ενοίκιο κάθε χρόνο.
-
Με κοινή συναίνεση: Όταν και τα δύο μέρη, για τους δικούς τους λόγους, συμφωνήσουν ελεύθερα σε ένα νέο ποσό κατά τη διάρκεια της μίσθωσης.
-
Μετά τη λήξη της τριετίας: Όταν ο υποχρεωτικός χρόνος προστασίας ολοκληρωθεί και η μίσθωση πρέπει να ανανεωθεί σε εντελώς νέα βάση.
Προσοχή στα ψιλά γράμματα: Οι πιο κοινές μορφές ρήτρας
Όταν υπογράφεται ένα νέο συμβόλαιο, οι λεπτομέρειες κρύβονται στις ρήτρες. Οι ιδιοκτήτες τείνουν να εξασφαλίζουν το εισόδημά τους απέναντι στον πληθωρισμό χρησιμοποιώντας τρεις συγκεκριμένες μεθόδους.
Η πρώτη αφορά ένα σταθερό ποσοστό αύξησης, το οποίο συνήθως κυμαίνεται μεταξύ 2% και 3% επί του τελευταίου ενοικίου και εφαρμόζεται αυτόματα κάθε έτος. Η δεύτερη μέθοδος είναι η απευθείας σύνδεση με τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (ΔΤΚ) της ΕΛΣΤΑΤ, γεγονός που σημαίνει ότι το ενοίκιο ακολουθεί την επίσημη πορεία του πληθωρισμού της χώρας. Τέλος, δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που οι ιδιοκτήτες επιλέγουν έναν συνδυασμό των δύο παραπάνω, ορίζοντας για παράδειγμα αύξηση ίση με τον πληθωρισμό συν μία ή δύο ποσοστιαίες μονάδες extra.
Μετά την τριετία: Το «Φαρ Ουέστ» της ελεύθερης αγοράς
Η μεγάλη ανατροπή και ο πραγματικός τρόμος για τους ενοικιαστές ξεκινά τη στιγμή που συμπληρώνονται τα 3 χρόνια της υποχρεωτικής διάκρειας. Από εκείνο το σημείο και μετά, η προστασία του νόμου παύει να υφίσταται και περνάμε στο καθεστώς της απόλυτα ελεύθερης αγοράς.
Το κενό του νόμου: Μετά την ολοκλήρωση της τριετίας, ο νόμος δεν προβλέπει κανένα απολύτως ανώτατο όριο στην αύξηση του ενοικίου.
Το νέο μίσθωμα καθορίζεται εντελώς ελεύθερα. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει οποιοδήποτε ποσό θεωρεί ότι ανταποκρίνεται στα τρέχοντα δεδομένα της γειτονιάς του, ακόμα κι αν αυτό σημαίνει αύξηση της τάξης του 30% ή του 50%. Σε αυτό το στάδιο, ο ενοικιαστής βρίσκεται σε δυσμενή θέση. Εάν οι δύο πλευρές δεν καταφέρουν να φτάσουν σε μια νέα, κοινή συμφωνία για το ύψος του τιμήματος, ο ιδιοκτήτης έχει το πλήρες νόμιμο δικαίωμα να αρνηθεί την ανανέωση της μίσθωσης και να ζητήσει την άμεση απόδοση του ακινήτου, αναγκάζοντας τον ενοικιαστή να μπει στη διαδικασία της μετακόμισης.
Ακολουθήστε μας στις προτιμώμενες πηγές της Google:
