Σε μια κομβική στροφή για την αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων Airbnb και το εγχώριο real estate προχωρά το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) σε συνεργασία με το Υπουργείο Τουρισμού.
Με τη θεσμοθέτηση του νέου Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ) (ΦΕΚ Δ΄ 658/7.8.2026), η δραστηριότητα των πλατφορμών τύπου Airbnb παύει να ρυθμίζεται αποκλειστικά με εισοδηματικά και φορολογικά κριτήρια και εντάσσεται για πρώτη φορά στον πυρήνα του πολεοδομικού και χωρικού σχεδιασμού της χώρας.
Στο επίκεντρο του νέου πλαισίου βρίσκεται ο αυστηρός έλεγχος και ο γεωγραφικός περιορισμός της νέας προσφοράς ακινήτων, με στόχο την αναχαίτιση του υπερτουρισμού, την προστασία του οικιστικού αποθέματος και την αντιμετώπιση της οξείας στεγαστικής κρίσης.
Πώς θα μπαίνει «κόφτης» στα νέα Airbnb
Το νέο Χωροταξικό παρέχει τη θεσμική κάλυψη στην Πολιτεία και στους Δήμους να επιβάλλουν στοχευμένα μέτρα, ανάλογα με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά και τη φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής:
Γεωγραφικές Ζώνες Απαγόρευσης ή Περιορισμού:Θεσπίζεται η δυνατότητα να ορίζονται συγκεκριμένα οικοδομικά τετράγωνα, δημοτικές ενότητες ή ολόκληρες περιοχές στις οποίες θα απαγορεύεται πλήρως η εγγραφή νέων ακινήτων στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής (ΑΜΑ) της ΑΑΔΕ.
«Μπλόκο» και στα Νεόδμητα Ακίνητα: Ιδιαίτερα σημαντική είναι η πρόβλεψη που αφορά τα καινούργια ακίνητα. Σε κορεσμένες περιοχές ή σε νησιά με αυξημένη οικιστική πίεση, θα μπορεί να απαγορευτεί η μετατροπή νεόδμητων κατοικιών σε Airbnb —ακόμη κι αν οι ιδιοκτήτες σχεδίαζαν την κατασκευή τους αποκλειστικά για τουριστική εκμετάλλευση.
Χρονικά Όρια Λειτουργίας:Δίνεται το ελεύθερο για τον καθορισμό πλαφόν στον αριθμό των ημερών που θα επιτρέπεται να διατίθεται ένα ακίνητο ανά έτος (π.χ. 60 ή 90 ημέρες), ανάλογα με την κατηγορία του δήμου.
Σύνδεση με την Κύρια Κατοικία: Θα μπορεί να τεθεί ως προϋπόθεση το ακίνητο να αποτελεί την κύρια κατοικία του ιδιοκτήτη, βάζοντας φρένο στις εταιρείες διαχείρισης και στους επενδυτές που αγοράζουν ολόκληρα πολυώροφα κτίρια με αποκλειστικό σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση.
Ο «Χάρτης» των περιοχών: Πού αναμένονται τα αυστηρότερα μέτρα
Το Ειδικό Χωροταξικό χωρίζει την επικράτεια σε 5 κατηγορίες τουριστικής ανάπτυξης, με βάση την αναλογία τουριστικών κλινών προς τη μόνιμη κατοικία και την έκταση:
1. Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Κορεσμένες): Περιλαμβάνουν δημοφιλείς προορισμούς όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Σκιάθος, καθώς και συγκεκριμένες δημοτικές ενότητες της Αθήνας, της Θεσσαλονίκης, της Κρήτης, της Κέρκυρας, της Ρόδου και της Ζακύνθου. Εδώ θα εφαρμοστούν τα πιο αυστηρά μέτρα, με **ολική αναστολή νέων ΑΜΑ**.
2. Αναπτυγμένες Περιοχές: Προορισμοί με υψηλή ζήτηση, όπου θα ισχύσουν μερικοί περιορισμοί και αυστηρός έλεγχος της αναλογίας μόνιμης προς τουριστική κατοικία.
3. Αναπτυσσόμενες Περιοχές, Πρώιμης Ανάπτυξης & Ειδικής Ενίσχυσης: Περιοχές όπου η βραχυχρόνια μίσθωση θα συνεχίσει να ενθαρρύνεται ως εργαλείο τόνωσης της τοπικής οικονομίας.
Ειδικό καθεστώς για τα Νησιά
Στα μικρά και μεσαία νησιά εισάγονται ακόμα αυστηρότεροι κανόνες:
Αναστολή νέων ΑΜΑ για νεόδμητα κτίσματα.
Προστασία της Ακτογραμμής: Πλήρης απαγόρευση νέων κατασκευών στη ζώνη των 0–25 μέτρων από το κύμα (με ελάχιστες εξαιρέσεις όπως υποδομές ΑμεΑ).
Πλαφόν στις νέες ξενοδοχειακές μονάδες (έως 100-350 κλίνες) για να αποτραπεί η περαιτέρω τσιμεντοποίηση.
Πώς και πότε θα εφαρμοστούν οι περιορισμοί στην πράξη
Είναι κρίσιμο να σημειωθεί ότι το Ειδικό Χωροταξικό δεν επιβάλλει αυτόματο, οριζόντιο «στοπ» από την πρώτη ημέρα δημοσίευσής του.
Αντίθετα, λειτουργεί ως το «σύνταγμα» του τουριστικού σχεδιασμού. Η εξειδίκευση και η άμεση εφαρμογή των μέτρων (δηλαδή ποιοι δρόμοι ή ποιες γειτονιές θα «κλειδώσουν») θα γίνει μέσω των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ) και των Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΠΣ) που εκπονούνται σε όλη τη χώρα.
Παράλληλα, θεσπίζεται υποχρεωτική Μελέτη Φέρουσας Ικανότητας για κάθε Δήμο. Αν η μελέτη δείξει ότι οι υποδομές (ύδρευση, αποχέτευση, δίκτυα, στέγαση) έχουν φτάσει στα όριά τους, ο οικείος Δήμος και το ΥΠΕΝ θα ενεργοποιούν αμέσως την απαγόρευση νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Τι σημαίνει αυτό για ιδιοκτήτες και επενδυτές;
Υφιστάμενα Airbnb: Όσοι ιδιοκτήτες διαθέτουν ήδη ενεργό Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) και λειτουργούν νόμιμα δεν χάνουν το δικαίωμά τους. Οι περιορισμοί στοχεύουν κατά κύριο λόγο τη νέα προσφορά.
Υπεραξία υφιστάμενων αδειών: Ακίνητα που διαθέτουν ήδη άδεια βραχυχρόνιας μίσθωσης σε περιοχές που θα «κλειδώσουν» αναμένεται να αποκτήσουν επιπλέον επενδυτική υπεραξία.
Στροφή προς τις μακροχρόνιες μισθώσεις: Για τα νέα ακίνητα και τις ανακαινίσεις σε κορεσμένες ζώνες, η μακροχρόνια μίσθωση θα αποτελεί πλέον μονόδρομο, καθώς η πόρτα των πλατφορμών θα παραμένει κλειστή.
Δείτε εδώ όλες τις νέες λειτουργίες της πλατφόρμας Airbnb
Ακολουθήστε μας στις προτιμώμενες πηγές της Google:
