ΑΜΑ Airbnb: πώς εγγράφεις το ακίνητο στην ΑΑΔΕ και τι πρόστιμα ισχύουν
Κάθε ακίνητο που νοικιάζεται έως 59 ημέρες χρειάζεται εγγραφή στο Μητρώο της ΑΑΔΕ και ΑΜΑ, ακόμη και εκτός Airbnb. Δες βήματα, προθεσμίες δήλωσης, φορολογία και πρόστιμα.
Σύντομη απάντηση: Κάθε ακίνητο που νοικιάζεται έως και 59 ημέρες πρέπει να εγγραφεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ και να πάρει ΑΜΑ. Τον ΑΜΑ τον αναρτάς σε κάθε αγγελία. Μετά δηλώνεις κάθε διαμονή έως τις 20 του επόμενου μήνα.
Η υποχρέωση ισχύει από 1/1/2024 για όλες τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, όχι μόνο για όσες γίνονται μέσω Airbnb ή Booking. Μίσθωση 60 ημερών και άνω δεν είναι βραχυχρόνια και δηλώνεται με ηλεκτρονικό μισθωτήριο.
Πώς βγάζεις ΑΜΑ
- Άνοιξε τη σελίδα «Βραχυχρόνια Μίσθωση Ακινήτων» του aade.gr και πάτα «Είσοδος στην εφαρμογή» με κωδικούς Taxisnet.
- Καταχώρισε το ακίνητο ως διαχειριστής. Ο ιδιοκτήτης ή ο επικαρπωτής χρειάζεται τον ΑΤΑΚ. Ο υπεκμισθωτής χρειάζεται τον αριθμό της δήλωσης μίσθωσης στην οποία ο ιδιοκτήτης έχει δώσει δικαίωμα υπεκμίσθωσης.
- Κράτησε τον ΑΜΑ που εκδίδεται. Έχει 11 ψηφία και αναρτάται όπως είναι, με τα μηδενικά και χωρίς πρόθεμα.
- Ανάρτησέ τον σε κάθε πλατφόρμα και σε κάθε άλλο μέσο προβολής του ακινήτου.
Κάθε ακίνητο, και κάθε δωμάτιο που διατίθεται διακριτά, θέλει δικό του ΑΜΑ.
Οι δηλώσεις διαμονής
Για κάθε διαμονή υποβάλλεις «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής» στην ίδια εφαρμογή, έως τις 20 του επόμενου μήνα από την αναχώρηση του μισθωτή. Δεν υπάρχει μηδενική δήλωση: δηλώνεις μόνο μήνες με αναχώρηση ή ακύρωση με χρέωση. Η εκπρόθεσμη δήλωση κοστίζει 100 €.
Πώς φορολογείται
Με έως 2 ΑΜΑ, τα έσοδα φορολογούνται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία και δεν χρεώνεται ΦΠΑ. Από 3 ΑΜΑ και πάνω απαιτείται έναρξη επιχείρησης και ΦΠΑ 13%. Για εισοδήματα που αποκτώνται από 1/1/2026 η κλίμακα είναι 15% έως 12.000 €, 25% έως 24.000 €, 35% έως 36.000 € και 45% πάνω από 36.000 € (ν. 5246/2025). Για τα εισοδήματα του 2025, που δηλώνονται φέτος, ίσχυε η παλιά κλίμακα 15%, 35% και 45%.
Αν φτάσεις στα 3 ΑΜΑ, δες τον οδηγό για την έναρξη επιτηδευματία. Το εισόδημα από τα ενοίκια το δηλώνεις στη φορολογική δήλωση Ε1.
Πρόστιμα και περιορισμοί
- Χωρίς εγγραφή ή ανάρτηση ΑΜΑ: πρόστιμο 50% των ακαθάριστων εσόδων του έτους, με ελάχιστο 5.000 €.
- Προδιαγραφές ασφάλειας: από 1/10/2025 απαιτούνται, μεταξύ άλλων, ασφάλιση αστικής ευθύνης, υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου για ρελέ διαρροής, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού και σήμανση διαφυγής. Για παράβαση προβλέπεται πρόστιμο 5.000 €.
- Κέντρο Αθήνας και Θεσσαλονίκης: έως 31/12/2026 δεν επιτρέπεται νέα εγγραφή στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων, και από 1/7 έως 31/12/2026 στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης. Η απαγόρευση μπορεί να παραταθεί.
Τι χρειάζεσαι για την εγγραφή
- Κωδικούς Taxisnet του διαχειριστή του ακινήτου.
- Τον ΑΤΑΚ του ακινήτου, αν είσαι ιδιοκτήτης ή επικαρπωτής.
- Τα τετραγωνικά, αν νοικιάζεις μεμονωμένα δωμάτια.
- Για υπεκμισθωτές, τον αριθμό της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης με δικαίωμα υπεκμίσθωσης.
Ποιες προδιαγραφές ασφάλειας πρέπει να πληροί
Από 1/10/2025 ισχύουν υποχρεωτικές προδιαγραφές για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Σύμφωνα με τις οδηγίες της ΑΑΔΕ και του Υπουργείου Τουρισμού, χρειάζεσαι:
- ασφάλιση αστικής ευθύνης,
- υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη για ρελέ διαρροής ή αντιηλεκτροπληξιακό,
- πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού και σήμανση διαφυγής,
- πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης,
- φαρμακείο και οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης.
Για παράβαση προδιαγραφής το πρόστιμο είναι 5.000 €, και διπλάσιο σε επανέλεγχο μέσα στο ίδιο έτος. Το πρόστιμο το επιβάλλει το Υπουργείο Τουρισμού.
Οριστικοποίηση του Μητρώου και διακοπή
Η οριστικοποίηση του Μητρώου, δηλαδή ο επιμερισμός του εισοδήματος στους δικαιούχους, γίνεται έως 28 Φεβρουαρίου του έτους υποβολής της δήλωσης εισοδήματος. Αν σταματήσεις τη βραχυχρόνια μίσθωση, διέκοψε το ακίνητο από το Μητρώο στην ίδια εφαρμογή πριν ξεκινήσει η υποβολή των φορολογικών δηλώσεων.
Συχνά λάθη
- Αγγελία χωρίς ΑΜΑ. Ο αριθμός πρέπει να αναρτάται σε κάθε πλατφόρμα και σε κάθε μέσο προβολής.
- Λάθος μορφή αριθμού. Ο ΑΜΑ έχει 11 ψηφία και αναρτάται χωρίς πρόθεμα και χωρίς να παραλείπονται τα μηδενικά.
- Ξεχασμένες δηλώσεις. Κάθε διαμονή δηλώνεται έως τις 20 του επόμενου μήνα.
- Μίσθωση 60 ημερών και άνω. Δεν είναι βραχυχρόνια και δηλώνεται με ηλεκτρονικό μισθωτήριο.
- Νέα εγγραφή σε περιορισμένη περιοχή. Έλεγξε τη σελίδα της Πύλης Στεγαστικής Πολιτικής πριν προχωρήσεις.
Συχνές ερωτήσεις
Ποιος πρέπει να βγάλει ΑΜΑ;
Ο διαχειριστής κάθε ακινήτου που νοικιάζεται έως και 59 ημέρες: ιδιοκτήτης, επικαρπωτής ή υπεκμισθωτής.
Ένα ακίνητο σε πολλές πλατφόρμες θέλει πολλούς ΑΜΑ;
Όχι. Το ίδιο ακίνητο έχει έναν ΑΜΑ, ακόμη κι αν διαφημίζεται σε περισσότερες πλατφόρμες.
Πρέπει να δηλώνω μήνες χωρίς διαμονές;
Όχι. Δηλώνεις μόνο μήνες με αναχώρηση ή ακύρωση με χρέωση.
Ποιος επιβάλλει τα πρόστιμα για τις προδιαγραφές ασφάλειας;
Το πρόστιμο των 5.000 € για παράβαση προδιαγραφής επιβάλλεται από το Υπουργείο Τουρισμού. Τα πρόστιμα για έλλειψη εγγραφής ή ανάρτησης ΑΜΑ προκύπτουν από το άρθρο 111 του ν. 4446/2016.
Μέχρι πότε οριστικοποιείται το Μητρώο;
Έως 28 Φεβρουαρίου του έτους υποβολής της δήλωσης εισοδήματος.
Πηγές: aade.gr (Βραχυχρόνια Μίσθωση Ακινήτων, FAQ 23/9/2025, Ο.3001/2025, Ο.3068/2025), Πύλη Στεγαστικής Πολιτικής (stegasi.gov.gr), Υπουργείο Τουρισμού. Τελευταίος έλεγχος: 4 Οκτωβρίου 2026.
Οικονομολόγος – Φοροτεχνικός Α΄ τάξης
Κωνσταντίνος Κρανιώτης
Ο Κωνσταντίνος Κρανιώτης είναι οικονομολόγος – φοροτεχνικός Α΄ τάξης και σύμβουλος επιχειρήσεων, επικεφαλής του γραφείου «Π. & Κ. Κρανιώτης & Συνεργάτες» στην Καλαμάτα. Στο e-HowTo επιμελείται την εγκυρότητα φορολογικών και εργασιακών οδηγών με βάση ΦΕΚ και εγκυκλίους ΑΑΔΕ. Εξειδικεύεται σε φορολογία εισοδήματος/ΦΠΑ, εργατικά-ασφαλιστικά, συμβουλευτική επιχειρήσεων και φορολογία ακινήτων.
