Airbnb 2026: Πότε θεωρείται βραχυχρόνια και πότε μακροχρόνια μίσθωση, φόροι, τέλη και η απαγόρευση σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη

Σύντομη απάντηση: Βραχυχρόνια μίσθωση είναι, κατά τον νόμο (άρθρο 111 ν. 4446/2016 όπως ισχύει μετά τον ν. 5073/2023), η μίσθωση ακινήτου μέσω ψηφιακής πλατφόρμας (Airbnb, Booking, Vrbo) για διάρκεια έως 60 ημέρες ανά συμφωνία, χωρίς παροχή υπηρεσιών πέρα από κλινοσκεπάσματα. Κάθε μίσθωση πάνω από 60 ημέρες, ή οποιαδήποτε μίσθωση εκτός πλατφόρμας με ιδιωτικό συμφωνητικό, είναι μακροχρόνια (αστική μίσθωση κατοικίας) και δηλώνεται ως ηλεκτρονικό μισθωτήριο στην ΑΑΔΕ. Από το 2024 η διάκριση έχει βάρος: με 3 ή περισσότερα ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση θεωρείστε επιχείρηση με ΦΠΑ 13%, ενώ στο 1ο–3ο δημοτικό διαμέρισμα της Αθήνας απαγορεύονται οι νέες εγγραφές στο Μητρώο, με την αναστολή να ισχύει έως 31 Δεκεμβρίου 2026 και να παρατείνεται έως 31 Δεκεμβρίου 2027 σύμφωνα με τις εξαγγελίες της ΔΕΘ 2026.

Στη συνέχεια αναλύουμε τα κριτήρια, τη φορολογία κάθε κατηγορίας το 2026, το Τέλος Ανθεκτικότητας, τις υποχρεώσεις στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και τα πρόστιμα.

Βραχυχρόνια ή μακροχρόνια: ο πίνακας

Αν μισθώσετε το ίδιο διαμέρισμα στον ίδιο ενοικιαστή για 45 ημέρες μέσω Airbnb και μετά συνεχίσετε άλλες 45 με ιδιωτικό συμφωνητικό, η δεύτερη περίοδος είναι μακροχρόνια και χρειάζεται μισθωτήριο. Οι «μεσοπρόθεσμες» μισθώσεις 2–11 μηνών σε φοιτητές ή ψηφιακούς νομάδες είναι νομικά μακροχρόνιες, ακόμη κι αν βρεθεί ο μισθωτής μέσω πλατφόρμας.

Φορολογία βραχυχρόνιας μίσθωσης το 2026

Φυσικά πρόσωπα με έως 2 ακίνητα

Το εισόδημα φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητα: 15% έως 12.000 ευρώ, 35% από 12.001 έως 35.000 και 45% πάνω από 35.000 ευρώ, με έκπτωση 5% για δαπάνες. Δεν χρειάζεται έναρξη επιχείρησης, δεν πληρώνετε ΦΠΑ ούτε ΕΦΚΑ. Το εισόδημα προσυμπληρώνεται στο Ε2 από τις δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής που υποβάλλετε στην ΑΑΔΕ.

Από 3 ακίνητα και πάνω

Θεωρείστε ότι ασκείτε επιχειρηματική δραστηριότητα: υποχρεωτική έναρξη στην εφορία με ΚΑΔ 55.20, ΦΠΑ 13% στα μισθώματα, ασφαλιστικές εισφορές ΕΦΚΑ και φορολογία με την κλίμακα επιχειρηματικού εισοδήματος (9%–44%) αλλά με έκπτωση πραγματικών δαπανών. Νομικά πρόσωπα (ΙΚΕ, ΟΕ) φορολογούνται με 22% από το πρώτο ακίνητο και πάντα με ΦΠΑ.

Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση

Από το 2024 το ΤΑΚΚ επιβαρύνει κάθε διανυκτέρευση και το εισπράττει ο οικοδεσπότης (ή η πλατφόρμα) από τον επισκέπτη:

• Μάρτιος–Οκτώβριος: 8 ευρώ ανά διανυκτέρευση· 15 ευρώ για μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ.
• Νοέμβριος–Φεβρουάριος: 2 ευρώ ανά διανυκτέρευση· 4 ευρώ για μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ.

Αποδίδεται στην ΑΑΔΕ με μηνιαία δήλωση έως το τέλος του επόμενου μήνα, ακόμη κι αν την είσπραξη την έκανε η πλατφόρμα για λογαριασμό σας.

Υποχρεώσεις στο Μητρώο της ΑΑΔΕ

1. Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) για κάθε ακίνητο, από το myAADE → Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, πριν την πρώτη ανάρτηση. Ο ΑΜΑ πρέπει να εμφανίζεται στην καταχώριση της πλατφόρμας.
2. Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής για κάθε μίσθωση, έως τις 20 του επόμενου μήνα από την αναχώρηση.
3. Προδιαγραφές ακινήτου (από 1/10/2024): ασφάλεια αστικής ευθύνης, πυροσβεστήρας, ανιχνευτές καπνού, φυσικός φωτισμός και αερισμός, πιστοποιητικό ηλεκτρολόγου, κιτ πρώτων βοηθειών, οδηγίες εκκένωσης.
4. Συνδικαιούχοι: όλοι οι συνιδιοκτήτες δηλώνουν το ποσοστό τους· ο «διαχειριστής» μπορεί να είναι τρίτος, που δηλώνεται στο Μητρώο.

Οι πλατφόρμες στέλνουν στην ΑΑΔΕ τα στοιχεία κάθε κράτησης (DAC7), άρα οι αδήλωτες διανυκτερεύσεις εντοπίζονται αυτόματα.

Απαγορεύσεις και περιορισμοί 2026

• Αθήνα, 1ο–3ο δημοτικό διαμέρισμα (Πλάκα, Σύνταγμα, Κολωνάκι, Κουκάκι, Εξάρχεια, Παγκράτι, Μετς, Νέος Κόσμος, Μεταξουργείο, Γκάζι, Πετράλωνα κ.ά.): καμία νέα εγγραφή ΑΜΑ από 1/1/2025. Η αναστολή ισχύει έως 31/12/2026 (ΚΥΑ 225563/2025) και, σύμφωνα με τις εξαγγελίες του πρωθυπουργού στη ΔΕΘ τον Σεπτέμβριο του 2026, παρατείνεται έως 31/12/2027· η σχετική ΚΥΑ αναμένεται πριν το τέλος του έτους. Τα ήδη εγγεγραμμένα ακίνητα συνεχίζουν κανονικά, αλλά αν μεταβιβαστούν (πώληση, γονική παροχή, δωρεά) διαγράφονται και δεν επανεγγράφονται όσο διαρκεί ο περιορισμός.
• Θεσσαλονίκη, Α΄ δημοτική κοινότητα (ιστορικό κέντρο, Λαδάδικα, παραλιακή ζώνη έως τον Λευκό Πύργο, Άνω Πόλη): αντίστοιχη αναστολή νέων εγγραφών από 1/7/2026, με την ίδια προοπτική παράτασης έως 31/12/2027.
• Πρόστιμο για μίσθωση σε περιοχή απαγόρευσης: 50% του εισοδήματος με ελάχιστο 20.000 ευρώ· σε δεύτερη παράβαση μέσα στο ίδιο έτος, το σύνολο των μισθωμάτων με ελάχιστο 40.000 ευρώ.
• Κίνητρο μετατροπής σε μακροχρόνια: απαλλαγή από φόρο εισοδήματος για 3 έτη όσων μετατρέψουν ακίνητο από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση κατοικίας (ή διαθέσουν κενό ακίνητο), με συμβόλαιο τουλάχιστον 3 ετών.

Πρόστιμα

• Μίσθωση χωρίς ΑΜΑ, χωρίς αναγραφή του στην αγγελία ή χωρίς τις προδιαγραφές ασφαλείας: 50% των ακαθάριστων εσόδων του έτους, με ελάχιστο 5.000 ευρώ, προθεσμία συμμόρφωσης 15 ημερών και διπλασιασμός σε υποτροπή μέσα σε ένα έτος (άρθρο 111 παρ. 5 ν. 4446/2016).
• Μη υποβολή ή ανακριβής Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής: πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος που εμφανίζεται στην πλατφόρμα την ημέρα του ελέγχου.
• Εκπρόθεσμη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής: 100 ευρώ, εκτός αν το εισόδημα έχει ήδη δηλωθεί στη φορολογική δήλωση.
• Μη απόδοση ΤΑΚΚ: πρόστιμα ΚΦΔ και τόκοι.

Πηγές: ν. 4446/2016 άρθρο 111, ν. 5073/2023, ν. 5162/2024, ν. 5313/2026, ΚΥΑ 225563 ΕΞ 2025, ΑΑΔΕ (Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, ΤΑΚΚ), Υπουργείο Τουρισμού. Το άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα. Τελευταίος έλεγχος: 22 Οκτωβρίου 2026.