Airbnb – Booking: Από τις αρχές του 2024 ισχύουν σημαντικές αλλαγές στη φορολόγηση της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων -τύπου Airbnb- και ειδικότερα σε σχέση με τις προϋποθέσεις κατά τις οποίες το εισόδημα από τις μισθώσεις αυτές θεωρείται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και υπάγεται σε ΦΠΑ.
Τι θεωρείται βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb – Booking;
Ως βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb ορίζεται η μίσθωση ή η υπεκμίσθωση ακινήτου για χρονική διάρκεια μικρότερη των 60 ημερών (μέχρι 59 ημέρες), ανεξαρτήτως αν το ακίνητο είναι αναρτημένο σε ψηφιακή πλατφόρμα. Η διάρκεια των 60 ημερών αναφέρεται σε κάθε μεμονωμένη σύμβαση μίσθωσης.
Ιδιώτες και Airbnb
Φυσικά πρόσωπα με μέχρι 2 ακίνητα: Το εισόδημα από αυτές τις μισθώσεις θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και φορολογείται ως ενοίκιο με κλιμακωτούς συντελεστές 15%, 35%, και 45%, ανάλογα με το ύψος του εισοδήματος.
Το εισόδημα από ενοίκια φορολογείται από το πρώτο ευρώ. Για εισόδημα έως 12.000 ευρώ ο συντελεστής είναι 15%, για εισόδημα από 12.001 έως 35.000 ευρώ ο συντελεστής φορολόγησης είναι 35% και για εισόδημα πάνω από 35.001 ευρώ ο συντελεστής είναι 45%.
Στην περίπτωση που έχετε για παράδειγμα εισόδημα 18.000 ευρώ, τα πρώτα 12.000 θα φορολογηθούν με συντελεστή 15% και τα υπόλοιπα 6.000 με συντελεστή 35%.
Για τον υπολογισμό του φορολογητέου εισοδήματος αφαιρείται ποσοστό 5% που αφορά τις λειτουργικές δαπάνες του ακινήτου. Οπότε αν έχετε εισόδημα 10.000 ευρώ, θα φορολογηθείτε για τα 9.500 ευρώ.
Τέλος, ως ιδιώτες με μόνο δύο ακίνητα απαλλάσσονται από το δημοτικό φόρο, καθώς επίσης και το τέλος διανυκτέρευσης αλλά και το ΦΠΑ.
Αντίθετα, φυσικά πρόσωπα με 3 ή περισσότερα ακίνητα ή παροχή επιπλέον υπηρεσιών: Το εισόδημα θεωρείται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται με τους συντελεστές από 9% έως 44% και μάλλον θα ήταν καλύτερη η έναρξη μιας εταιρίας.
Φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται 3 ή περισσότερα ακίνητα πρέπει να υποβάλουν δήλωση έναρξης εργασιών, να τηρούν λογιστικά βιβλία και να υποβάλλουν δηλώσεις ΦΠΑ.
Ο αριθμός των ακινήτων που ένα φυσικό πρόσωπο εκμεταλλεύεται για βραχυχρόνια μίσθωση δεν λαμβάνει υπόψη ακίνητα που εκμισθώνονται εκτός του πλαισίου της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Εταιρία και Airbnb
Νομικά πρόσωπα: Το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση θεωρείται πάντα εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται με συντελεστή 22%.
Η εκμετάλλευση ακινήτων για βραχυχρόνια διαμονή υπάγεται σε ΦΠΑ (13%) στην περίπτωση που ο εκμισθωτής είναι νομικό πρόσωπο ή φυσικό πρόσωπο με τουλάχιστον 3 ακίνητα ή παρέχονται επιπλέον υπηρεσίες πέρα από την παροχή κλινοσκεπασμάτων.
Οι εταιρείες για να μπορούν να νοικιάζουν καταλύματα με βραχυχρόνιες μισθώσεις τουριστικού ενδιαφέροντος, θα πρέπει να διαθέτουν το ειδικό σήμα του ΕΟΤ ή να εγγραφούν στο Μητρώο Ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής.
Μπορείτε να δείτε και περισσότερες πληροφορίες στη σχετική ιστοσελίδα του gov.
Οι εταιρείες αν παρέχουν μόνο κλινοσκεπάσματα και καμία άλλη υπηρεσία προς τους επισκέπτες τους, τότε μπορούν να φορολογηθούν το εισόδημα από τη βραχυχρόνια μίσθωση, ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία.
Η φορολογία για τις εταιρείες είναι στο 22% επί των κερδών – δηλαδή έσοδα μείον έξοδα (βέβαια υπάρχουν κι άλλες παράμετροι όπως οι αποσβέσεις, κ.α.).
Φυσικά ως εταιρεία δικαιολογείτε τα έξοδά σας με το αντίστοιχο τιμολόγιο. Μπορείτε για παράδειγμα να δικαιολογήσετε το κόστος της προμήθειας της πλατφόρμας, το κόστος του καθαριστηρίου, την αγορά υλικών για τους επισκέπτες σας.
Πότε συμφέρει η δημιουργία εταιρείας;
Σε περίπτωση που το εισόδημά σας ξεπερνάει τις 20.000 ευρώ, τότε η δημιουργία εταιρείας κρίνεται απαραίτητη.
Στην εταιρεία θα μπορείτε να δικαιολογήσετε πάγια έξοδα και έξοδα χρήσης (καθαριστήριο, εξοπλισμός, προμήθειες από πλατφόρμες, κ.λπ.) και θα φορολογήστε για τη διαφορά ανάμεσα στα έσοδα και τα έξοδα (όχι ακριβώς έτσι, καθώς υπάρχουν συντελεστές απόσβεσης σε πάγια, κινητό εξοπλισμό και άλλα έξοδα).
Τα κέρδη σας θα φορολογούνται με 22%, ενώ ακόμη θα πρέπει να υπολογίσετε και κάποια επιπλέον έξοδα, τα οποία μεταξύ άλλων είναι:
-50-100€ ο λογιστής σας, σε περίπτωση που ΔΕΝ έχετε μισθοδοσία.
-1000€ τέλος επιτηδεύματος για νομικά πρόσωπα
Σε κάθε περίπτωση αν θέλετε να κάνετε αναβάθμιση της επιχείρησής σας και να προσθέσετε περισσότερα δωμάτια προς εκμετάλλευση, η δημιουργία μιας εταιρείας είναι μονόδρομος.
Τι εταιρεία να κάνω;
Εφόσον αποφασίσατε να κάνετε εταιρεία, τότε η καλύτερη επιλογή είναι μια ΕΕ ή ΟΕ. Για τον συγκεκριμένο τύπο εταιρείας απαιτούνται 2 άτομα, τα οποία πρέπει επίσης να πληρώνουν ΕΦΚΑ.
Στην ΕΕ τα λογιστικά είναι αρκετά απλά (Β’ κατηγορίας) και το κόστος συντήρησης και παρακολούθησης πολύ μικρότερο έναντι μιας μορφής -όπως η ΙΚΕ- όπου έχει υψηλότερα λογιστικά έξοδα καθώς και βιβλία Γ’ κατηγορίας.
Πολλοί λογιστές προτείνουν μια ΙΚΕ λόγω μη πληρωμής ΕΦΚΑ από τα μέλη της εταιρείας – όμως μια τέτοια εταιρεία έχει λογιστικά βιβλία Γ’ κατηγορίας (καθημερινό ταμείο, αποθήκη, κ.α.) που συνεπάγεται υψηλότερα λογιστικά έξοδα καθώς και υψηλότερα πρόστιμα σε περίπτωση που διαπιστωθεί η οποιαδήποτε παράβαση.
Δείτε ακόμα: Κοινωνικός τουρισμός: Έχω κατάλυμα, πως κάνω αίτηση για ένταξη στο πρόγραμμα
