Η άνοδος στα ενοίκια είναι συνεχής με πολλούς ενοικιαστές να αγχώνονται για την περίπτωση που ο ιδιοκτήτης του ακινήτου τους ζητήσει αύξηση.
Ωστόσο οι ενοικιαστές θα πρέπει να γνωρίζουν τα δικαιώματά τους όπως και τις υποχρεώσεις τους.
Το μισθωτήριο συμβόλαιο δεσμεύει εξίσου τον ιδιοκτήτη και τον ενοικιαστή. Αυτό σημαίνει πως ο ιδιοκτήτης δεν έχει το δικαίωμα να αυξήσει μονομερώς το ενοίκιο κατά τη διάρκεια ισχύος του συμβολαίου. Οποιαδήποτε τροποποίηση στο ποσό του μισθώματος απαιτεί έγγραφη συμφωνία και των δύο μερών.
Δείτε Πώς θα φορολογούνται τα ενοίκια
Ορισμένοι ιδιοκτήτες επικαλούνται το άρθρο 388 του Αστικού Κώδικα, που προβλέπει τη δυνατότητα αναπροσαρμογής της σύμβασης σε περίπτωση απρόοπτης μεταβολής των συνθηκών. Σε τέτοιες περιπτώσεις, γίνεται αναφορά στην άνοδο του πληθωρισμού ή στη γενική οικονομική συγκυρία, ως λόγοι για την αύξηση του ενοικίου.
Ωστόσο, τέτοιες αξιώσεις δεν έχουν στήριγμα στη νομική θεωρία ή νομολογία. Οι αλλαγές αυτές δεν θεωρούνται επαρκείς για να χαρακτηριστούν ως “απρόοπτη μεταβολή”, και οι ενοικιαστές δεν θα πρέπει να αποδέχονται μονομερείς αυξήσεις με βάση αυτό το επιχείρημα.
Ενοίκιο πριν τη συμπλήρωση τριετίας
Ένα συχνό σημείο παρανόησης είναι η διάρκεια των μισθώσεων. Πολλοί ενοικιαστές υπογράφουν συμβόλαια ενός ή δύο ετών, αγνοώντας ότι, βάσει του άρθρου 2 του ν. 1703/1987 (όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 1 του ν. 2235/1994), κάθε μίσθωση κατοικίας έχει κατώτατη διάρκεια τριών ετών, ανεξάρτητα από το τι αναγράφεται στο συμφωνητικό.
Επομένως, ακόμα και εάν το συμβόλαιο προβλέπει διάρκεια δύο ετών, ο ιδιοκτήτης δεν έχει το δικαίωμα να ζητήσει αύξηση ή να καταγγείλει τη σύμβαση πριν συμπληρωθεί η τριετία.
Η διάταξη αυτή προστατεύει τον ενοικιαστή από την πρόωρη λήξη της μίσθωσης, δεδομένου ότι η μετακόμιση συνεπάγεται κόστη και ταλαιπωρία, και θεωρείται άδικο να του ζητηθεί να μετακινηθεί πριν περάσει εύλογο χρονικό διάστημα.
Τι ισχύει μετά την τριετία
Μετά τη συμπλήρωση της τριετίας, ισχύει ο χρόνος που αναφέρεται ρητά στο μισθωτήριο συμβόλαιο. Αν δεν έχει υπογραφεί νέα συμφωνία, τότε η μίσθωση μπορεί είτε να παραταθεί με σιωπηρή συμφωνία, είτε να τερματιστεί με καταγγελία, ανάλογα με το είδος της σύμβασης.
Αύξηση ενοικίου μετά τη λήξη του συμβολαίου
Μια άλλη παρεξήγηση είναι ότι, μετά τη λήξη του μισθωτηρίου, ο ιδιοκτήτης έχει περιορισμούς στο ύψος της αύξησης του ενοικίου. Στην πραγματικότητα, αυτό δεν ισχύει.
Από τη στιγμή που λήγει το συμβόλαιο, δεν υπάρχει νομικός περιορισμός στο ποσό που μπορεί να ζητήσει ο ιδιοκτήτης. Η ελευθερία σύναψης συμβάσεων επιτρέπει στα μέρη να διαπραγματευτούν ελεύθερα τους όρους της νέας συμφωνίας. Το μόνο εμπόδιο είναι η κατάσταση της αγοράς – δηλαδή, η προσφορά και η ζήτηση ακινήτων.
Ωστόσο, η παρούσα στεγαστική κρίση καθιστά την εξεύρεση εναλλακτικής κατοικίας δύσκολη, γεγονός που περιορίζει τις διαπραγματευτικές δυνατότητες των ενοικιαστών.
Γιατί είναι σημαντική η έγγραφη ανανέωση
Πολλοί ενοικιαστές αποφεύγουν την έγγραφη ανανέωση του συμβολαίου μετά τη λήξη του, για να αποφύγουν διαπραγματεύσεις ή προστριβές. Αυτό όμως ενέχει σοβαρούς κινδύνους.
Δείτε Πώς να διορθώσετε λάθη στο Κτηματολόγιο
Πολλά συμβόλαια περιλαμβάνουν όρο ότι η λήξη της διάρκειας δεν συνεπάγεται αυτόματη μετατροπή σε αορίστου χρόνου μίσθωση. Ακόμα και στην περίπτωση που η σύμβαση μετατραπεί σε αορίστου, ο ιδιοκτήτης μπορεί να την καταγγείλει οποτεδήποτε, τηρώντας μόνο τις νόμιμες προθεσμίες προειδοποίησης.
Τι συμφέρει τελικά τον ενοικιαστή
Η πιο ασφαλής επιλογή για τους ενοικιαστές είναι η σύναψη πολυετών συμβολαίων. Αν και τα ενοίκια σε τέτοιες περιπτώσεις είναι συνήθως υψηλότερα από τα μονοετή, παρέχουν σημαντική σταθερότητα και προστασία από απρόβλεπτες αυξήσεις ή διακοπές της μίσθωσης.
