Η δωρεάν παραχώρηση χρήσης ακινήτου είναι μια αρκετά συνηθισμένη φορολογική κίνηση στην Ελλάδα, ιδίως ανάμεσα σε συγγενικά πρόσωπα, με σκοπό τη στέγαση παιδιών, γονέων ή άλλων συγγενών χωρίς την επιβολή ενοικίου.
Αν και φαίνεται μια απλή και «ανώδυνη» διαδικασία, κρύβει φορολογικές παγίδες, αλλά και σημαντικά οφέλη, αν αξιοποιηθεί σωστά.
Καθώς η Εφορία ζητά κάθε χρόνο τη δήλωση των ακινήτων μέσω του Ε1 και του Ε2, η δήλωση δωρεάν παραχώρησης έχει άμεσο αντίκτυπο στον λογαριασμό φόρου εισοδήματος, τα τεκμήρια διαβίωσης και τον ΕΝΦΙΑ. Είναι λοιπόν σημαντικό οι φορολογούμενοι να γνωρίζουν πότε συμφέρει και πότε όχι.
Δείτε εδώ τα μυστικά του Ε9 για να αποφύγετε τα λάθη στην συμπλήρωσή του
Τι σημαίνει «δωρεάν παραχώρηση» ακινήτου
Η δωρεάν παραχώρηση ακινήτου σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης επιτρέπει σε άλλο πρόσωπο (π.χ. παιδί, γονιό, αδελφό) να χρησιμοποιεί το ακίνητο χωρίς ενοίκιο και χωρίς αντάλλαγμα. Η χρήση αυτή πρέπει να δηλωθεί στην Εφορία με ηλεκτρονική υποβολή δήλωσης στο Ε2 του ιδιοκτήτη και αντίστοιχα στο Ε1 του παραχωρησιούχου.
Πότε συμφέρει η δωρεάν παραχώρηση
Υπάρχουν περιπτώσεις που η δωρεάν παραχώρηση προσφέρει σημαντικά φορολογικά οφέλη:
1. Για κύρια κατοικία παιδιών ή γονέων
Η πιο κλασική περίπτωση είναι όταν οι γονείς παραχωρούν δωρεάν κατοικία στα παιδιά τους για να ζήσουν ή να σπουδάσουν. Το όριο επιφάνειας που μπορεί να παραχωρηθεί χωρίς τεκμήριο και χωρίς φόρο είναι έως 200 τ.μ..
2. Εξαιρείται από φορολογία ενοικίου
Ο ιδιοκτήτης δεν φορολογείται για τεκμαρτό εισόδημα (σε αντίθεση με την ιδιοχρησιμοποίηση από επιχείρηση ή τις μισθώσεις), εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις.
3. Χρήσιμο για τεκμηρίωση κατοικίας του παραχωρησιούχου
Ο παραχωρησιούχος (π.χ. φοιτητής ή άνεργος γιος) μπορεί να δηλώσει την κατοικία στο Ε1, και έτσι να αποφύγει το τεκμήριο μίσθωσης και να δηλώσει πραγματική κατοικία χωρίς έξοδα.
Ποιες είναι οι παγίδες
Παρά τα παραπάνω οφέλη, η δωρεάν παραχώρηση δεν είναι πάντα συμφέρουσα – ειδικά αν δεν γίνεται με σωστό σχεδιασμό:
1. Προκαλεί αύξηση στον ΕΝΦΙΑ
Όταν παραχωρείται ακίνητο δωρεάν, αλλάζει η χρήση του και ο υπολογισμός του ΕΝΦΙΑ. Σε κάποιες περιπτώσεις, αυτό οδηγεί σε υψηλότερο φόρο, κυρίως αν πρόκειται για αστικό ακίνητο μεγάλης αξίας.
2. Ενδέχεται να ενεργοποιήσει τεκμήρια
Για τον παραχωρησιούχο, η χρήση κατοικίας μπορεί να προσμετρηθεί στα τεκμήρια διαβίωσης, ακόμα κι αν δεν πληρώνει ενοίκιο. Αν για παράδειγμα δηλώνει πολύ χαμηλό ή μηδενικό εισόδημα, η κατοχή κατοικίας (π.χ. 100 τ.μ. στην Αθήνα) μπορεί να προκαλέσει τεκμαρτό εισόδημα που αυξάνει τον φόρο.
3. Δεν καλύπτει εμπορικές μισθώσεις
Η δωρεάν παραχώρηση δεν ισχύει για επαγγελματική χρήση (κατάστημα, γραφείο κ.λπ.). Σε αυτές τις περιπτώσεις, απαιτείται ιδιοχρησιμοποίηση ή ενοικίαση με φορολόγηση.
4. Αν δεν δηλωθεί σωστά, προκαλεί πρόστιμα
Αν η δήλωση δεν υποβληθεί ή υποβληθεί λανθασμένα (π.χ. μετά την προθεσμία), μπορεί να επιφέρει διοικητικά πρόστιμα, αλλά και απόρριψη από επιδόματα ή φοροαπαλλαγές (π.χ. επίδομα θέρμανσης, κοινωνικά τιμολόγια).
Δείτε εδώ τι αλλάζει σχετικά με την μεταβίβαση ακινήτων και την φορολογική ενημερότητα
Τι πρέπει να προσέξουν οι φορολογούμενοι
Η δήλωση γίνεται στο Ε2 (του ιδιοκτήτη) και στο Ε1 του παραχωρησιούχου.
Επιτρέπεται δωρεάν παραχώρηση έως 200 τ.μ. σε συγγενείς α’ βαθμού (γονείς–παιδιά).
Αν το ακίνητο παραχωρείται σε άτομο εκτός πρώτου βαθμού ή για επαγγελματική χρήση, τότε προκύπτει τεκμαρτό εισόδημα.
Η δωρεάν παραχώρηση ισχύει μόνο για χρήση κύριας κατοικίας, όχι εξοχικού ή δεύτερης.
Η χρήση πρέπει να είναι αποκλειστική και πραγματική — όχι τυπική.
Παράδειγμα:
Ο κύριος Γιώργος παραχωρεί το διαμέρισμά του (80 τ.μ.) στον γιο του που σπουδάζει στην Πάτρα. Δηλώνει τη δωρεάν παραχώρηση στο Ε2 και ο γιος δηλώνει το ακίνητο ως κύρια κατοικία στο Ε1. Ο κύριος Γιώργος δεν φορολογείται για εισόδημα, ενώ ο γιος αποφεύγει τεκμήριο ενοικίου και δικαιούται φοιτητικό επίδομα.
Η δωρεάν παραχώρηση κατοικίας είναι ένα πολύ χρήσιμο εργαλείο για τις οικογένειες, ειδικά όταν γίνεται για λόγους στέγασης συγγενών. Ωστόσο, χρειάζεται προσοχή, σωστή δήλωση και φορολογικός σχεδιασμός για να μην φέρει τα αντίθετα αποτελέσματα.
Πριν τη δηλώσετε, καλό είναι να συμβουλευτείτε έναν λογιστή ή φοροτεχνικό, ιδιαίτερα αν πρόκειται για ακίνητο μεγάλης αξίας ή σε μη συγγενή πρόσωπα.
