Η αγορα ή η πώληση ενός ακινήτου είναι μια διαδικασία που απαιτεί σωστή προετοιμασία, έλεγχο εγγράφων και συνεργασία με ειδικούς επαγγελματίες.
Είτε πρόκειται για πώληση είτε για αγορά κατοικίας, ο ιδιοκτήτης και ο αγοραστής οφείλουν να γνωρίζουν ποια δικαιολογητικά χρειάζονται, ποια είναι τα πιθανά έξοδα και ποιες υπηρεσίες πρέπει να προηγηθούν της υπογραφής του συμβολαίου.
Παρακάτω παρουσιάζονται αναλυτικά όλα τα έγγραφα και οι υποχρεώσεις τόσο του πωλητή όσο και του αγοραστή, καθώς και οι επιμέρους δαπάνες που ενδέχεται να προκύψουν.
Δικαιολογητικά που χρειάζεται ο πωλητής
Ο ιδιοκτήτης που επιθυμεί να πουλήσει το ακίνητό του πρέπει να συγκεντρώσει σειρά από έγγραφα, τα οποία επιβεβαιώνουν τη νομιμότητα και την πλήρη κυριότητα του ακινήτου.
Δείτε εδώ όσα μπορείτε να κάνετε με τον ψηφιακό φάκελο ακινήτου
1. Νομιμότητα και τεχνικά έγγραφα
Βεβαίωση Μηχανικού (Ν. 4495/2017) για μη ύπαρξη αυθαιρεσιών ή τακτοποίηση εφόσον υπάρχουν.
Ταυτότητα Κτηρίου Μηχανικού, όπου απαιτείται.
Επικυρωμένο αντίγραφο οικοδομικής άδειας (αν το ακίνητο κατασκευάστηκε μετά τις 14/3/1983).
Αν δεν υπάρχει άδεια, απαιτείται υπεύθυνη δήλωση πωλητή και αγοραστή ότι το ακίνητο ανεγέρθηκε πριν την ημερομηνία αυτή.
Τοπογραφικό διάγραμμα (με δηλώσεις Ν.651/1977 και Ν.1337/83), εφόσον πρόκειται για οικόπεδο.
2. Φορολογικά και ασφαλιστικά πιστοποιητικά
Φορολογική ενημερότητα για πώληση ακινήτου, που εκδίδεται ηλεκτρονικά μέσω taxisnet ή από τη Δ.Ο.Υ.
Ασφαλιστική ενημερότητα ΙΚΑ, μόνο αν ο πωλητής είναι επιτηδευματίας ή νομικό πρόσωπο.
Αν δεν υπάρχει τέτοια υποχρέωση, προσκομίζεται υπεύθυνη δήλωση μη υποχρέωσης.
Βεβαίωση μη οφειλής ΤΑΠ (Τέλος Ακίνητης Περιουσίας) από τον Δήμο, με προσκόμιση:
πρόσφατης απόδειξης ΔΕΗ,
συμβολαίου ιδιοκτησίας.
Δεν απαιτείται σε περίπτωση αγροτεμαχίου χωρίς κτίσμα.
Βεβαίωση από τον Δήμο για μη ύπαρξη ληξιπρόθεσμων οφειλών σε εισφορά γης ή χρήματος.
Πιστοποιητικό καταβολής Ενιαίου Τέλους Ακινήτου (Ε.Τ.ΑΚ).
3. Νομικά και κτηματολογικά έγγραφα
Τίτλοι ιδιοκτησίας (συμβόλαιο αγοράς, δωρεά, γονική παροχή ή αποδοχή κληρονομιάς).
Αν το ακίνητο αποκτήθηκε μετά τις 31/12/1989 μέσω δωρεάς, γονικής παροχής ή κληρονομιάς, απαιτείται πιστοποιητικό Δ.Ο.Υ. ότι δηλώθηκε η μεταβίβαση και δεν οφείλεται φόρος.
Πιστοποιητικό μεταγραφής από το υποθηκοφυλακείο.
Κτηματογραφικό απόσπασμα (διάγραμμα και φύλλο), εφόσον το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή ενταγμένη στο Κτηματολόγιο.
Άδεια Νομάρχη, αν το ακίνητο βρίσκεται σε παραμεθόρια περιοχή.
4. Υπεύθυνες δηλώσεις προς τη Δ.Ο.Υ.
Ότι το ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση Ε9.
Ότι ο πωλητής δεν υποχρεούται σε δήλωση μεγάλης ακίνητης περιουσίας ή, αν υποχρεούται, ότι την έχει υποβάλει.
Ότι το ακίνητο δεν απέφερε εισοδήματα τα τελευταία πέντε έτη, ή σε αντίθετη περίπτωση, ότι δηλώθηκαν νόμιμα.
5. Ενεργειακή και τεχνική πιστοποίηση
Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ), υποχρεωτικό από 1/1/2011 για ακίνητα άνω των 50 τ.μ.
Δείτε εδώ όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε πριν μεταβιβάσετε ένα ακίνητο
Έξοδα του πωλητή
Αμοιβή μηχανικού για τη βεβαίωση μη αυθαιρεσιών ή τακτοποίηση.
Αμοιβή ενεργειακού επιθεωρητή για το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης.
Αμοιβή δικηγόρου (προαιρετική αλλά συνιστάται για ασφάλεια της συναλλαγής).
Δικαιολογητικά που χρειάζεται ο αγοραστής
Ο αγοραστής οφείλει να υποβάλει τα παρακάτω έγγραφα προκειμένου να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση:
Φωτοτυπία ταυτότητας ή διαβατηρίου.
Απόδειξη πληρωμής φόρου μεταβίβασης ακινήτου (Φ.Μ.Α.) από τη Δ.Ο.Υ.
Ο φόρος καταβάλλεται μετά από υποβολή σχετικής δήλωσης, που συντάσσει ο συμβολαιογράφος.
Αγορά πρώτης κατοικίας – Δικαιολογητικά απαλλαγής φόρου
Αν ο αγοραστής αιτείται φοροαπαλλαγή για πρώτη κατοικία, χρειάζεται:
Υπεύθυνη δήλωση ότι δεν έχει χρησιμοποιήσει ξανά την απαλλαγή και δεν κατέχει άλλο ακίνητο.
Αντίγραφα δηλώσεων εισοδήματος των 5 τελευταίων ετών και αντίγραφο Ε9 θεωρημένο από την εφορία.
Αν είναι έγγαμος, πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης και υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 8 Ν.1599/86.
Έξοδα του αγοραστή
Αμοιβή μηχανικού για έλεγχο αυθαιρεσιών (Ν. 4495/2017).
Αμοιβή ενεργειακού επιθεωρητή για ΠΕΑ (αν χρειάζεται για νέα χρήση).
Αμοιβή δικηγόρου, προαιρετική αλλά σημαντική για τη νομική ασφάλεια της πράξης.
Η αγοραπωλησία ακινήτου απαιτεί συντονισμό, ακρίβεια και γνώση των διαδικασιών. Η συγκέντρωση όλων των απαραίτητων δικαιολογητικών πριν από το συμβόλαιο εξοικονομεί χρόνο και αποτρέπει καθυστερήσεις ή ακυρώσεις.
Η συνεργασία με μηχανικό, δικηγόρο και συμβολαιογράφο διασφαλίζει ότι η μεταβίβαση θα ολοκληρωθεί με νομιμότητα, διαφάνεια και ασφάλεια.
