Η επιλογή του να κατασκευάσει κανείς πισίνα σε ένα ακίνητο δεν αφορά μόνο το κόστος κατασκευής και συντήρησης αλλά έχει και φορολογικές επιπτώσεις.
Στην Ελλάδα, η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) θεωρεί την πισίνα ως παράγοντα που επηρεάζει το τεκμήριο διαβίωσης του κατόχου, δηλαδή ένα πλασματικό εισόδημα/δαπάνη που προστίθεται στο φορολογητέο εισόδημα όταν τα δηλωθέντα εισοδήματα είναι χαμηλότερα από αυτό που «προκαλεί» η κατοχή της πισίνας.
Επιπλέον, η ΑΑΔΕ έχει εντείνει τους ελέγχους για «αδήλωτες» πισίνες (είτε εξωτερικές είτε εσωτερικές) με χρήση τεχνολογικών μέσων και διασταυρώσεις δεδομένων, καθώς θεωρείται ότι κάποιες δεν δηλώνονται ή η χρήση τους υποτιμάται.
Η επιβάρυνση μπορεί να προκύψει είτε μέσω της αύξησης του τεκμαρτού εισοδήματος είτε μέσω εφαρμογής φόρου πολυτελούς διαβίωσης στην περίπτωση που θεωρείται ότι η κατοχή της πισίνας συνιστά πολυτελή στοιχείο κατοικίας.
Δείτε εδώ τι αλλάζει με τα τεκμήρια από το 2026
Τι ακριβώς ισχύει – βασικά σημεία
Τεκμήριο διαβίωσης
Όταν έχεις πισίνα, εφαρμόζεται τεκμήριο διαβίωσης, το οποίο υπολογίζεται με βάση την επιφάνεια της πισίνας ως εξής:
Για πισίνα έως 60 τ.μ.: 160 €/m².
Για πισίνα άνω των 60 τ.μ.: 320 €/m² για το τμήμα άνω των 60 τ.μ.
Αν η πισίνα είναι εσωτερική (σε κλειστό χώρο), τα ποσά διπλασιάζονται.
Δεν γίνεται διάκριση εάν η πισίνα είναι «μόνιμη κατασκευή» ή «συναρμολογούμενη» — και οι προκάτ πισίνες εμπίπτουν στο τεκμήριο.
Το τεκμήριο αφορά ολόκληρο το έτος, ανεξάρτητα από το πόσους μήνες η πισίνα χρησιμοποιείται.
Παράδειγμα: Μία πισίνα 80 τ.μ. → 60 τ.μ. × 160 € = 9.600 € + 20 τ.μ. × 320 € = 6.400 € → σύνολο τεκμήριο = 16.000 €.
Φόρος πολυτελούς διαβίωσης
Πέρα από το τεκμήριο, εφόσον η πισίνα θεωρείται στοιχείο πολυτελούς κατοικίας, υπάρχει επιβάρυνση με φόρο πολυτελούς διαβίωσης, ο οποίος υπολογίζεται ως το γινόμενο της ετήσιας αντικειμενικής δαπάνης (δηλαδή του τεκμηρίου) επί συντελεστή 13 %.
Αν η πισίνα είναι εσωτερική ή βρίσκεται σε κύρια κατοικία, το ποσό είναι μεγαλύτερο λόγω του διπλασιασμού.
Δήλωση – άδεια – φορολογική χρήση
Η πισίνα πρέπει να δηλώνεται στο έντυπο Ε9 (δήλωση ακινήτων), ειδικά εάν υπάρχει άδεια κατασκευής ως «αθλητική εγκατάσταση» ή ως «δεξαμενή κολύμβησης».
Η ύπαρξη άδειας κατασκευής (ή εργασιών μικρής κλίμακας για μικρές πισίνες) ενδέχεται να επηρεάζει το αν θεωρείται νόμιμη κατασκευή.
Η ΑΑΔΕ έχει πρόσβαση στο Κτηματολόγιο και χρησιμοποιεί τεχνολογία, όπως αεροφωτογραφίες, “αλγόριθμους” και διασταυρώσεις στοιχείων, για εντοπισμό αδήλωτων πισίνων.
Κοινόχρηστες πισίνες / συγκροτήματα
Ακόμα και αν η πισίνα είναι κοινόχρηστη σε πολυκατοικία ή συγκρότημα κατοικιών, υπάρχει επιβάρυνση — η αντικειμενική δαπάνη επιμερίζεται αναλογικά στους ιδιοκτήτες/ενοικιαστές με βάση χιλιοστά.
Τι σημαίνει πρακτικά για τον ιδιοκτήτη
Αν έχεις πισίνα στο σπίτι σου, πρέπει να ελέγξεις αν έχει δηλωθεί (στο Ε9 ή αλλού), αν υπάρχει άδεια, και αν η φορολογία σου έχει λάβει υπόψη το τεκμήριο που προβλέπεται.
Αν το δηλωθέν εισόδημά σου είναι μικρότερο από το τεκμαρτό (τεκμήριο), τότε θα φορολογηθείς με βάση το μεγαλύτερο ποσό — αυτό μπορεί να αυξήσει σημαντικά τον φόρο. Σε περιπτώσεις με πολλές “τεκμαρτές” δαπάνες, ως και >150% αύξηση εισοδήματος για φορολόγηση έχουν καταγραφεί.
Αν η πισίνα δεν δηλώθηκε και εντοπιστεί από τις αρχές, μπορεί να προκύψουν πρόστιμα και συμπληρωματικοί φόροι για αρκετά προηγούμενα έτη.
Η ύπαρξη πισίνας — ειδικά αν είναι εσωτερική ή μεγάλης επιφάνειας — σημαίνει μεγαλύτερη φορολογική επιβάρυνση λόγω των διπλασιασμών και του φόρου πολυτελούς διαβίωσης.
Ειδικές περιπτώσεις & προσοχή
Μικρές πισίνες: Αν η επιφάνεια είναι πολύ μικρή, πιθανόν να ισχύουν εργασίες μικρής κλίμακας για άδεια κατασκευής, αλλά δεν εξαιρούνται από το τεκμήριο.
Προκάτ / συναρμολογούμενες πισίνες: Και αυτές εμπίπτουν στον υπολογισμό—ο νόμος δεν κάνει διάκριση.
Χρήση της πισίνας: Το γεγονός ότι πιθανώς δεν χρησιμοποιείται για κάποιο διάστημα δεν απαλλάσσει από το τεκμήριο — υπολογίζεται για ολόκληρο έτος.
Εσωτερικές vs εξωτερικές: Οι εσωτερικές αντιμετωπίζονται αυστηρότερα (διπλά τεκμήρια κ.λπ.).
Δημοσιοποίηση – κοινωνική χρήση: Αν η πισίνα χρησιμοποιείται από πολλούς (π.χ. χώροι κοινής χρήσης), ο επιμερισμός γίνεται αναλογικά.
Μελλοντικές αλλαγές: Υπάρχει σχέδιο για αναθεώρηση ή μείωση των τεκμηρίων διαβίωσης στο μέλλον.
Τι να κάνεις αν έχεις ή σκέφτεσαι να εγκαταστήσεις πισίνα
Έλεγξε αν έχει εκδοθεί άδεια για την πισίνα (ή αν απαιτείται) και αν αυτή έχει δηλωθεί στο Ε9.
Ενημέρωσε τον λογιστή/φοροτεχνικό σου για την επιφάνεια της πισίνας, αν είναι εξωτερική ή εσωτερική, και για τη χρήση της (ιδιωτική/κοινή).
Υπολόγισε εκ των προτέρων το τεκμήριο που θα προκύψει («160 €/m² έως 60 m² – 320 €/m² άνω»).
Δες αν τα δηλωθέντα εισοδήματά σου επαρκούν για να «καλύψουν» το τεκμήριο — αλλιώς θα προκύψει συμπληρωματικός φόρος.
Αν η πισίνα δεν έχει δηλωθεί, σκέψου τις κινήσεις που μπορείς να κάνεις (π.χ. δήλωση, τακτοποίηση) πριν εντοπιστεί από τις αρχές.
Φρόντισε τη συντήρηση/χρήση της πισίνας — αν τεθεί ζήτημα από τις αρχές για χρήση ή αδειοδότηση, η εικόνα να είναι όσο το δυνατόν «καθαρή».
